ตลาดที่อยู่อาศัยปี2025 แนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

การฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อกดดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2025 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ทั้งปัญหาเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ค่าครองชีพ ค่าใช้จ่าย และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ยังคงกดดันการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง

หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -3% ถึง -5%YOY ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -1% ถึง -3%YOY ซึ่งคาดว่าเป็นการหดตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง จากระดับราคาที่ยังต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมาก

การโอนกรรมสิทธิ์ในต่างจังหวัด คาดว่าจะมีเพียงภูเก็ตที่ยังสามารถรักษาอัตราการเติบโตได้ในระดับสูง สวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม จากแรงหนุนของกำลังซื้อชาวต่างชาติที่คาดว่ายังอยู่ในระดับสูง

การเปิดโครงการใหม่ในปี 2025 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง ท่ามกลางสถานการณ์กำลังซื้อในประเทศที่ยังซบเซา

หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2025 มีแนวโน้มหดตัวราว -9% ถึง -11%YOY โดยยังเป็นการเน้นเปิดโครงการระดับบน ที่กำลังซื้อมีศักยภาพเป็นหลัก ท่ามกลางภาวะต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง และสินค้าคงเหลือที่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้การพิจารณาเปิดโครงการบ้านเดี่ยวบ้านแฝดราคาสูงต้องมีความรอบคอบมากขึ้นเช่นกัน จากหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้นมากตั้งแต่ปี 2022-2024 ส่วนการเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ยังคงต้องใช้ความระมัดระวังสูงเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา

ผลของมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยจากภาครัฐอาจยังค่อนข้างจำกัด และยังต้องจับตาการออกมาตรการเพิ่มเติม เพื่อช่วยกระตุ้นตลาดที่ยังมีแนวโน้มซบเซา

มาตรการที่ประกาศออกมาแล้ว อย่างมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV สำหรับกรณีที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไปมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท และกรณีที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังแรกมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป

รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้หดตัวมากนัก โดยผลยังคงจำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มที่มีความพร้อมด้านการเงิน และงบประมาณเพียงพอ ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง ประกอบกับสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้ ซึ่งยังคงส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้ และยังต้องใช้เวลาอีกหลายปีในการฟื้นตัว

ยังมีความต่อเนื่องในการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำจากธนาคารของรัฐ ในส่วนของโครงการบ้านเพื่อคนไทย หากสามารถสร้างเสร็จตามแบบและเข้าอยู่ได้จริง ก็จะช่วยให้ผู้มีรายได้ต่ำสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพดีได้ ซึ่งยังต้องติดตามว่าจะมีเฟสต่อ ๆ ไปหรือไม่
 
การแข่งขันที่ยังมีแนวโน้มเข้มข้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์หลายด้าน

ได้แก่...

1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง เช่น หลีกเลี่ยงทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสะสมสูง

2) ตอบโจทย์และแก้ปัญหาให้กับผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุด เช่น แก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง

3) ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง ในกรุงเทพฯ และภูเก็ต

4) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาอัตรากำไร

ยังต้องให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) เช่น การพัฒนาโครงการโดยคำนึงถึงการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน (Sustainable living) หรือที่อยู่อาศัยสีเขียว (Green housing) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากคนรุ่นใหม่

อ้างอิง : บทวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)